# 가계약금은 왜 문제되는걸까요?
가계약금이 문제가 되는 지점은
때문입니다
그리고 실제 가계약금에 대하여 배액배상(또는 포기)를 해야하는지 여부도
위 2가지 문제점과 관계가 있습니다!
아래에서 자세히 알아보겠습니다
# 가계약금을 배액배상하거나 포기한다는 약정의 근거?
가계약금을 지급하거나 지급받고
계약을 포기하는사람이
매도인인 경우 배액을 배상,
매수인인 경우 가계약금을 포기한다는 내용은
민법 제565조의 해약금 조항에서 근거한 것입니다
민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
위 해약금 조항은 그런데 가계약금에 당장 적용되는 내용이 아닙니다.
해약금 조항은 통상적인 부동산 매매계약서의 제5조 등으로 포함되어있는데,
해약금 조항(민법 제565조)는 가계약금이 아니라 계약금에 대해 적용되는 내용입니다.
(단, 가계약금의 명칭이더라도 실질적으로 매매계약이 성립하고 그 금원이 계약금으로 평가되는 경우는 제외합니다.)
그러나 가계약금은 법률상 '계약금'과는 구분되기 때문에
별도 약정이 없는데도 당장 민법 제565조가 적용되는 것이 아닌 것입니다.
정리하면, '별도 약정이 없다면' 가계약금에 대한 배액배상/포기 조항이
당연히 적용된다고 보기어렵습니다
# 가계약금 분쟁에 관한 법원의 판단기준
가계약금에 관한 분쟁은
과거에는 판단이 나뉘는 사례도 있었으나, 최근 판례 경향은 비교적 명확해지고 있습니다.
그런데 최근 법원의 판결경향을 보면
아래와 같은 사항이 확인됩니다
1. 계약이 성립하였는지 : 본계약성립 부정되면 반환해야 할 증거금!
2. 가계약금을 배액배상, 포기하는 약정이 있었는지 여부: 단순히 중개인 문자메시지 만으로 부족!
구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 계약성립여부 고려사항
매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 각 액수 + 지급시기에- 대한 합의 존재
매도인과 매수인이 계약서를 작성하였는지
매도인과 매수인이 직접 연락하거나 만난 사실이 있는지
이러한 점을 고려하여
계약체결여부를 판단하여,
계약이 체결되지 않았다고 판단되면
가계약금을 '증거금'으로 보아 계약체결되지 않음으로써 반환해야 할 돈으로
평가하는 경우가 많습니다.
2. 가계약금 배액배상, 포기에 관한 고려사항
가계약금에 대한 배액배상, 포기약정이
인정되어야만
배액배상, 포기의 주장이 가능합니다.
법원은 가계약금에 대한 배액배상, 포기약정을 판단할때
아래와 같은 사항을 고려합니다
결국 요약하면, 법원은
"당사자 사이에 가계약금을 지급하고 일방이 해제하면
가계약금의 배액을 배상하거나 포기하기로 한 합의를 하였는가"를 기준으로
약정의 존부를 판단합니다.
즉, 전후 사정을 고려하기 때문에 중개인의 문자메시지 내용만으로
인정되는 것이 아닙니다.
'가계약금에 관하여 배액배상 약정이 인정되기 위해서는
당사자 사이에 명확한 합의가 있어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조)'
# 매도인이 계약을 해제한 경우의 법률전략
매도인의 경우 주로 가계약금을 받은 측,
매수인의 경우 주로 가계약금을 지급한 측이 될 것입니다.
매도인이 계약을 해제한 경우,
매도인은 배액배상금을 지급하지 않는 것이 유리합니다.
위 상황에서 매도인은
계약이 성립되지 않았음
배액배상에 관한 약정이 존재하지 않았음
을 주장해야 합니다.
그런데 중개인과의 전후 대화를 통해
계약성립 또는 배액배상의 약정이 있는 것을 전제로 대화한다면
이것이 불리한 증거가 될 수 있습니다.
매수인의 경우에는
매도인이 계약을 해제하였기 때문에 배액배상금을 지급받아야 합니다.
매도인과 반대로
계약이 이미 성립하였음
배액배상에 관한 약정이 존재하였음
을 입증하는 것이 유리합니다.
각자가 법원에서 이러한 점을 입증하여
법원의 판단에 따라 배액배상금 지급여부가 결정될 것입니다.
# 매수인이 계약을 해제한 경우의 법률전략
매수인이 계약을 해제한 경우,
매도인은 계약금을 몰취하는 것이 유리합니다.
따라서
매수인은 계약금을 돌려받아야 유리합니다.
따라서
계약이 성립되지 않았음
배액배상에 관한 약정이 존재하지 않았음
을 입증하는 것이 유리합니다.
# 소송까지해서 대응해야할까?
당사자 협의에 의해 해결되는 것이
가장 좋은 결과라고 생각하지만
각자의 입장에 따라 서로의 생각을 받아들일 수 없는 경우
결국 법원에서 분쟁을 해결할 수 밖에 없습니다
그런데 가계약금 분쟁에서 소송여부를 결정할 때
가계약금액수를 고려해야 한다고 생각합니다(개인의견).
소송비용은 일반적으로 착수금 + 성공사례금으로 구성되는데
성공사례금은 승소하였을 때 지급하는 금원입니다.
이를 전제로 생각하면
가계약금 액수가 큰 경우에는
결과 승소: 착수금 + 성공사례금을 지급하더라도 결국 이익이 됩니다.
결과 패소: 착수금 + 상대방 소송비용을 지급하는 '위험'을 부담하여 승소로 얻을 이익에 대한 투자로
생각해볼 수 있습니다.
가계약금 액수가 작은 경우에는
결과 승소: 소송비용을 지급하면 이익이 되지 않는 경우가 많습니다.
결과 패소: 이기더라도 이익이 되지 않기 때문에 지면 더욱 피해가 큽니다
가계약금에 관한 분쟁은
결국 중개보수 지급여부와도 관련이 있게 되기 때문에
면밀한 대응이 필요하고
계약 전후관계를 살펴야 합니다
더 궁금하신 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판
또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요
서초동부동산전문 신유경변호사입니다
가계약금 및 배액배상과 관련된 문제가 많은데
최신 법원 판례 등을 중심으로
가계약금에 대한 분쟁에 관한 입장별 대응방법에 대해
소개하고자 합니다
# 가계약금은 왜 문제되는걸까요?
가계약금이 문제가 되는 지점은
계약서 작성 전에 지급된 돈인 사실
통상 중개인의 문자메시지가 발송된 것외에 합의사실이 없는 점
때문입니다
그리고 실제 가계약금에 대하여 배액배상(또는 포기)를 해야하는지 여부도
위 2가지 문제점과 관계가 있습니다!
아래에서 자세히 알아보겠습니다
# 가계약금을 배액배상하거나 포기한다는 약정의 근거?
가계약금을 지급하거나 지급받고
계약을 포기하는사람이
매도인인 경우 배액을 배상,
매수인인 경우 가계약금을 포기한다는 내용은
민법 제565조의 해약금 조항에서 근거한 것입니다
민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
위 해약금 조항은 그런데 가계약금에 당장 적용되는 내용이 아닙니다.
해약금 조항은 통상적인 부동산 매매계약서의 제5조 등으로 포함되어있는데,
해약금 조항(민법 제565조)는 가계약금이 아니라 계약금에 대해 적용되는 내용입니다.
(단, 가계약금의 명칭이더라도 실질적으로 매매계약이 성립하고 그 금원이 계약금으로 평가되는 경우는 제외합니다.)
그러나 가계약금은 법률상 '계약금'과는 구분되기 때문에
별도 약정이 없는데도 당장 민법 제565조가 적용되는 것이 아닌 것입니다.
정리하면, '별도 약정이 없다면' 가계약금에 대한 배액배상/포기 조항이
당연히 적용된다고 보기어렵습니다
# 가계약금 분쟁에 관한 법원의 판단기준
가계약금에 관한 분쟁은
과거에는 판단이 나뉘는 사례도 있었으나, 최근 판례 경향은 비교적 명확해지고 있습니다.
그런데 최근 법원의 판결경향을 보면
아래와 같은 사항이 확인됩니다
1. 계약이 성립하였는지 : 본계약성립 부정되면 반환해야 할 증거금!
2. 가계약금을 배액배상, 포기하는 약정이 있었는지 여부: 단순히 중개인 문자메시지 만으로 부족!
구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 계약성립여부 고려사항
매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 각 액수 + 지급시기에- 대한 합의 존재
매도인과 매수인이 계약서를 작성하였는지
매도인과 매수인이 직접 연락하거나 만난 사실이 있는지
이러한 점을 고려하여
계약체결여부를 판단하여,
계약이 체결되지 않았다고 판단되면
가계약금을 '증거금'으로 보아 계약체결되지 않음으로써 반환해야 할 돈으로
평가하는 경우가 많습니다.
2. 가계약금 배액배상, 포기에 관한 고려사항
가계약금에 대한 배액배상, 포기약정이
인정되어야만
배액배상, 포기의 주장이 가능합니다.
법원은 가계약금에 대한 배액배상, 포기약정을 판단할때
아래와 같은 사항을 고려합니다
배액배상, 포기에 관한 문구의 존재
문자메시지를 통해 주고받은 경우 당사자가 이에 동의하였는지 여부
문자메시지의 발송시기(가계약금 송금전인지 등)
결국 요약하면, 법원은
"당사자 사이에 가계약금을 지급하고 일방이 해제하면
가계약금의 배액을 배상하거나 포기하기로 한 합의를 하였는가"를 기준으로
약정의 존부를 판단합니다.
즉, 전후 사정을 고려하기 때문에 중개인의 문자메시지 내용만으로
인정되는 것이 아닙니다.
'가계약금에 관하여 배액배상 약정이 인정되기 위해서는
당사자 사이에 명확한 합의가 있어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조)'
# 매도인이 계약을 해제한 경우의 법률전략
매도인의 경우 주로 가계약금을 받은 측,
매수인의 경우 주로 가계약금을 지급한 측이 될 것입니다.
매도인이 계약을 해제한 경우,
매도인은 배액배상금을 지급하지 않는 것이 유리합니다.
위 상황에서 매도인은
계약이 성립되지 않았음
배액배상에 관한 약정이 존재하지 않았음
을 주장해야 합니다.
그런데 중개인과의 전후 대화를 통해
계약성립 또는 배액배상의 약정이 있는 것을 전제로 대화한다면
이것이 불리한 증거가 될 수 있습니다.
매수인의 경우에는
매도인이 계약을 해제하였기 때문에 배액배상금을 지급받아야 합니다.
매도인과 반대로
계약이 이미 성립하였음
배액배상에 관한 약정이 존재하였음
을 입증하는 것이 유리합니다.
각자가 법원에서 이러한 점을 입증하여
법원의 판단에 따라 배액배상금 지급여부가 결정될 것입니다.
# 매수인이 계약을 해제한 경우의 법률전략
매수인이 계약을 해제한 경우,
매도인은 계약금을 몰취하는 것이 유리합니다.
따라서
계약이 이미 성립하였음
배액배상에 관한 약정이 존재하였음을 입증해야 하겠고,
매수인은 계약금을 돌려받아야 유리합니다.
따라서
계약이 성립되지 않았음
배액배상에 관한 약정이 존재하지 않았음
을 입증하는 것이 유리합니다.
# 소송까지해서 대응해야할까?
당사자 협의에 의해 해결되는 것이
가장 좋은 결과라고 생각하지만
각자의 입장에 따라 서로의 생각을 받아들일 수 없는 경우
결국 법원에서 분쟁을 해결할 수 밖에 없습니다
그런데 가계약금 분쟁에서 소송여부를 결정할 때
가계약금액수를 고려해야 한다고 생각합니다(개인의견).
소송비용은 일반적으로 착수금 + 성공사례금으로 구성되는데
성공사례금은 승소하였을 때 지급하는 금원입니다.
이를 전제로 생각하면
가계약금 액수가 큰 경우에는
결과 승소: 착수금 + 성공사례금을 지급하더라도 결국 이익이 됩니다.
결과 패소: 착수금 + 상대방 소송비용을 지급하는 '위험'을 부담하여 승소로 얻을 이익에 대한 투자로
생각해볼 수 있습니다.
가계약금 액수가 작은 경우에는
결과 승소: 소송비용을 지급하면 이익이 되지 않는 경우가 많습니다.
결과 패소: 이기더라도 이익이 되지 않기 때문에 지면 더욱 피해가 큽니다
가계약금에 관한 분쟁은
결국 중개보수 지급여부와도 관련이 있게 되기 때문에
면밀한 대응이 필요하고
계약 전후관계를 살펴야 합니다
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