1. 매매계약 후 압류 및 경매로 인한 피해를 예방하는 방법
부동산 매매계약 체결 후
압류 및 경매가 되는 경우
갑자기 이런 일이 발생했다고 생각할 수 있지만
사실은 계약과정에서 여러 징조를 통해
사고를 예측할 수 있습니다
부동산을 자주 거래하는 경우 이런 징조를 빠르게 알아낼 수 있지만
자주 거래하지 않는 경우
아래 내용만 확인하더라도 범죄피해를 막을 수 있습니다.
(제가 진행하거나 상담한 사례들의 경우 대부분 아래 요건에 해당하였습니다)
첫번째, 매도인이 '돈을 받는데' 조급하다
부동산 매매계약 체결 후 등기를 이전해주지 않는 것은
결국 매수인이 지급한 계약금, 중도금, 잔금 등 금원이
매도인에게 넘어갔지만 매수인이 등기를 받지 못하는
피해를 입게 되는 것을 의미합니다.
즉, 매도인에게는 금전적 이익이 됩니다.
그렇기 때문에 이러한 범행을 계획한 부동산 거래에서는
항상 매도인이 돈을 받는 것에 조급하다는 특징이 있습니다.
매도인이 돈을 받는 것에 조급하다는 점은 이런 상황을 통해 확인이 가능합니다.
시세보다 저렴한 매물(그래야 빨리 팔리기 때문)
계약금, 중도금, 잔금 지급일이 빠르게 설정(그래야 돈을 빨리 받을 수 있기 때문)
계약금이 높거나, 중도금이 존재(잔금일전에 돈을 많이 받아야 하기 때문)
돈 외의 다른 조건에는 관대함(어차피 등기를 이전하지 않을 것이기 때문)
따라서 이런 상황을 겪게 된다면
혹시 범죄피해를 입게 되지 않을지
자세히 살펴보아야 합니다.
두번째, 돈을 지급하는 당일 등기부를 미리 확인한다
최근에는 전세사기 범행을 통해 피해를 입게 되었는데도
공인중개사들의 책임범위가 적어
사회문제가 되었고 이로 인하여 공인중개사의 설명이나 안내만
믿고 있는 경우가 많이 줄어들었습니다
그렇지 않더라도
고액의 금전을 지급하기 전에는
반드시 '직접' '당일'에 등기부를 발급받아보아야 합니다
상대방이 범행을 계획한다면
돈을 지급받은 후 근저당권 등을 설정하는 것을 막기는 어려울 것입니다
그러나 많은 경우 돈을 지급하기 전에 설정된
가압류, 압류, 근저당권을 확인하지 못하여
피해를 입게 되는 경우도 있기 때문에
직접 등기부를 확인한다면 훨씬 안전하게 거래할 수 있습니다.
세번째, 꺼림칙한 거래를 하지 않는다
부동산 거래가 단기간에 이루어지는 것이 아니라
적어도 매물의뢰 - 방문 - 가계약 - 본계약 등으로
1주일 이상의 시간이 소요되는 경우가 많습니다
이럴때 거래당사자에게는
거래에 대한 어떤 종합적인 '느낌'이 있는데
부동산 가격이 싸다고 해서,
조건이 좋다고 해서
꺼림칙한데도 불구하고
거래를 진행하는 경우
사고가 발생하는 경우가 그렇지 않은 경우에 비해 많은 것 같습니다
이러한 꺼림칙한 거래를 지속하지 않고
많이 알아보고 중지할 수 있는 용기가 필요할 수 있습니다
2. 압류 및 경매가 되었을 때 대응방법
이런 노력과 확인절차에도 불구하고
상대방이 치밀하게 계획하는 경우
범죄 피해 당사자가 되는 것을 100% 막을수는 없습니다
이러한 경우 대응방법에 대해 알아보고자 합니다
- 가장 먼저 매도인의 재산을 확보하여야 합니다
매도인의 재산을 확보하여야
향후 민사소송, 형사고소 등을 진행하더라도
결국 해당 금액을 배상받을 수 있게 됩니다
매도인의 재산을 확보하지 않고서는
법률적 절차를 진행하더라도 의미가 크지 않은 경우가 많습니다
그래서 사건의 초기부터,
매도인의 다른 재산을 확인하거나, 현재 부동산에 가압류를 하는 등
매도인의 재산을 우선적으로 확보한 후
대응절차에 나아가야 합니다
- 해결방법에 따른 장단점이 존재합니다.
법률적 해결방법은 민사소송 및 형사고소(사기)가 있습니다
민사소송의 경우 소송기간이 길고,
매도인의 재산이 없으면 의미가 적다는 점이 단점이지만
확정판결이 있어야 매도인의 다른 재산 조회, 강제집행 등을 할 수 있기 때문에
결국에는 진행해야 하는 경우가 많습니다.
형사고소의 경우
형사고소의 최종 결과는 '돈을 받는 것'이 아니라 '매도인을 처벌'하는 것입니다
이점을 알고 있어야 합니다
그런데도 형사고소를 먼저 진행하는 이유는
그 과정에서 매도인의 합의를 이끌어 볼 수 있기 때문입니다
매도인은 자신이 처벌받을지도 모른다는 우려때문에
피해를 조속히 회복하거나 합의제안을 해올 수 있습니다
- 매도인의 변명을 믿지 말것
매도인들은 속칭 사기꾼인만큼
보통은 언변이 아주 뛰어납니다
그래서 압류, 경매사실을 알게 된 매수자가 당황한 사이에
시간을 벌기 위해
매수자에게 여러 제안을 합니다
그런데 그 제안을 결국 이행해달라고 요청하면
여러 핑계를 대면서 이행해주지 않습니다
매도인이 문제를 해결할 생각이었다면
애초에 이런 문제를 만들지도 않았을 것이고
문제를 알게 되자마자 해결을 위해 노력하였을 것입니다
(정상적인 거래자라면 남은 돈을 반환하고 빌려서라도 받은 돈을 돌려줄 것입니다)
이 점을 기억해야 합니다
그러나 매도인은 계획적으로 범행하였기 때문에
'변명'을 유창하게 하면서(그냥 들었을 때는 납득가능한 이유로 들립니다)
결국 매수인의 피해를 회복하기 위한 어떤 것도 해주지 않습니다
즉, 매도인의 '행동'만 봐야 하고
말을 믿으면 안됩니다.
3. 공인중개사의 책임
매도인은 보통 경제적으로 능력이 없는 경우가 많아서
피해는 고스란히 매수인이 떠안게 됩니다
이러한 경우 결국에는 공인중개사에 대한 손해배상책임을 청구함으로써
피해의 일부라도 변제받아야 합니다
공인중개사의 경우 다수의 거래를 중개하기 때문에
사실 위험한 거래인 경우
말하지 않더라도 인식하는 경우가 많습니다
근데도 '문제되지 않겠지', '잘 되겠지'라는
안일한 생각으로 중개하여
결국 피해를 매수인이 입게 되는 경우가 많습니다
이러한 경우 공인중개사에 대한 손해배상청구를 통해
공제협회에서 공제금을 지급받는다면
피해를 줄일 수 있습니다
부동산 매매계약관련 피해를 입으신 경우
당황하지 않고 침착히 대응하신다면
시간이 걸리더라도 결국 피해를 모두 회복하시는 경우도 많습니다
그러나 피해를 입기 전에
안전한 거래를 하는 것이 더욱 중요합니다
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요 서초동부동산전문
신유경변호사입니다
부동산을 매매하는 일은
일상생활에서 특별하고도 중요한 금전거래에
하기 때문에 자주 발생하는 일이 아닙니다
그래서 거래과정에 위험이 존재하더라도
이를 알아채기가 쉽지 않고
문제가 발생하였을 때에도
빠르게 대처하기 어렵습니다
그 중 부동산 매매계약 관련 범행사건에서
자주 발생하는
부동산 매매계약 체결 후
압류 및 경매가 된 사례에 대해 알아보고자 합니다
1. 매매계약 후 압류 및 경매로 인한 피해를 예방하는 방법
부동산 매매계약 체결 후
압류 및 경매가 되는 경우
갑자기 이런 일이 발생했다고 생각할 수 있지만
사실은 계약과정에서 여러 징조를 통해
사고를 예측할 수 있습니다
부동산을 자주 거래하는 경우 이런 징조를 빠르게 알아낼 수 있지만
자주 거래하지 않는 경우
아래 내용만 확인하더라도 범죄피해를 막을 수 있습니다.
(제가 진행하거나 상담한 사례들의 경우 대부분 아래 요건에 해당하였습니다)
첫번째, 매도인이 '돈을 받는데' 조급하다
부동산 매매계약 체결 후 등기를 이전해주지 않는 것은
결국 매수인이 지급한 계약금, 중도금, 잔금 등 금원이
매도인에게 넘어갔지만 매수인이 등기를 받지 못하는
피해를 입게 되는 것을 의미합니다.
즉, 매도인에게는 금전적 이익이 됩니다.
그렇기 때문에 이러한 범행을 계획한 부동산 거래에서는
항상 매도인이 돈을 받는 것에 조급하다는 특징이 있습니다.
매도인이 돈을 받는 것에 조급하다는 점은 이런 상황을 통해 확인이 가능합니다.
시세보다 저렴한 매물(그래야 빨리 팔리기 때문)
계약금, 중도금, 잔금 지급일이 빠르게 설정(그래야 돈을 빨리 받을 수 있기 때문)
계약금이 높거나, 중도금이 존재(잔금일전에 돈을 많이 받아야 하기 때문)
돈 외의 다른 조건에는 관대함(어차피 등기를 이전하지 않을 것이기 때문)
따라서 이런 상황을 겪게 된다면
혹시 범죄피해를 입게 되지 않을지
자세히 살펴보아야 합니다.
두번째, 돈을 지급하는 당일 등기부를 미리 확인한다
최근에는 전세사기 범행을 통해 피해를 입게 되었는데도
공인중개사들의 책임범위가 적어
사회문제가 되었고 이로 인하여 공인중개사의 설명이나 안내만
믿고 있는 경우가 많이 줄어들었습니다
그렇지 않더라도
고액의 금전을 지급하기 전에는
반드시 '직접' '당일'에 등기부를 발급받아보아야 합니다
상대방이 범행을 계획한다면
돈을 지급받은 후 근저당권 등을 설정하는 것을 막기는 어려울 것입니다
그러나 많은 경우 돈을 지급하기 전에 설정된
가압류, 압류, 근저당권을 확인하지 못하여
피해를 입게 되는 경우도 있기 때문에
직접 등기부를 확인한다면 훨씬 안전하게 거래할 수 있습니다.
세번째, 꺼림칙한 거래를 하지 않는다
부동산 거래가 단기간에 이루어지는 것이 아니라
적어도 매물의뢰 - 방문 - 가계약 - 본계약 등으로
1주일 이상의 시간이 소요되는 경우가 많습니다
이럴때 거래당사자에게는
거래에 대한 어떤 종합적인 '느낌'이 있는데
부동산 가격이 싸다고 해서,
조건이 좋다고 해서
꺼림칙한데도 불구하고
거래를 진행하는 경우
사고가 발생하는 경우가 그렇지 않은 경우에 비해 많은 것 같습니다
이러한 꺼림칙한 거래를 지속하지 않고
많이 알아보고 중지할 수 있는 용기가 필요할 수 있습니다
2. 압류 및 경매가 되었을 때 대응방법
이런 노력과 확인절차에도 불구하고
상대방이 치밀하게 계획하는 경우
범죄 피해 당사자가 되는 것을 100% 막을수는 없습니다
이러한 경우 대응방법에 대해 알아보고자 합니다
- 가장 먼저 매도인의 재산을 확보하여야 합니다
매도인의 재산을 확보하여야
향후 민사소송, 형사고소 등을 진행하더라도
결국 해당 금액을 배상받을 수 있게 됩니다
매도인의 재산을 확보하지 않고서는
법률적 절차를 진행하더라도 의미가 크지 않은 경우가 많습니다
그래서 사건의 초기부터,
매도인의 다른 재산을 확인하거나, 현재 부동산에 가압류를 하는 등
매도인의 재산을 우선적으로 확보한 후
대응절차에 나아가야 합니다
- 해결방법에 따른 장단점이 존재합니다.
법률적 해결방법은 민사소송 및 형사고소(사기)가 있습니다
민사소송의 경우 소송기간이 길고,
매도인의 재산이 없으면 의미가 적다는 점이 단점이지만
확정판결이 있어야 매도인의 다른 재산 조회, 강제집행 등을 할 수 있기 때문에
결국에는 진행해야 하는 경우가 많습니다.
형사고소의 경우
형사고소의 최종 결과는 '돈을 받는 것'이 아니라 '매도인을 처벌'하는 것입니다
이점을 알고 있어야 합니다
그런데도 형사고소를 먼저 진행하는 이유는
그 과정에서 매도인의 합의를 이끌어 볼 수 있기 때문입니다
매도인은 자신이 처벌받을지도 모른다는 우려때문에
피해를 조속히 회복하거나 합의제안을 해올 수 있습니다
- 매도인의 변명을 믿지 말것
매도인들은 속칭 사기꾼인만큼
보통은 언변이 아주 뛰어납니다
그래서 압류, 경매사실을 알게 된 매수자가 당황한 사이에
시간을 벌기 위해
매수자에게 여러 제안을 합니다
그런데 그 제안을 결국 이행해달라고 요청하면
여러 핑계를 대면서 이행해주지 않습니다
매도인이 문제를 해결할 생각이었다면
애초에 이런 문제를 만들지도 않았을 것이고
문제를 알게 되자마자 해결을 위해 노력하였을 것입니다
(정상적인 거래자라면 남은 돈을 반환하고 빌려서라도 받은 돈을 돌려줄 것입니다)
이 점을 기억해야 합니다
그러나 매도인은 계획적으로 범행하였기 때문에
'변명'을 유창하게 하면서(그냥 들었을 때는 납득가능한 이유로 들립니다)
결국 매수인의 피해를 회복하기 위한 어떤 것도 해주지 않습니다
즉, 매도인의 '행동'만 봐야 하고
말을 믿으면 안됩니다.
3. 공인중개사의 책임
매도인은 보통 경제적으로 능력이 없는 경우가 많아서
피해는 고스란히 매수인이 떠안게 됩니다
이러한 경우 결국에는 공인중개사에 대한 손해배상책임을 청구함으로써
피해의 일부라도 변제받아야 합니다
공인중개사의 경우 다수의 거래를 중개하기 때문에
사실 위험한 거래인 경우
말하지 않더라도 인식하는 경우가 많습니다
근데도 '문제되지 않겠지', '잘 되겠지'라는
안일한 생각으로 중개하여
결국 피해를 매수인이 입게 되는 경우가 많습니다
이러한 경우 공인중개사에 대한 손해배상청구를 통해
공제협회에서 공제금을 지급받는다면
피해를 줄일 수 있습니다
부동산 매매계약관련 피해를 입으신 경우
당황하지 않고 침착히 대응하신다면
시간이 걸리더라도 결국 피해를 모두 회복하시는 경우도 많습니다
그러나 피해를 입기 전에
안전한 거래를 하는 것이 더욱 중요합니다
더 궁금한 점이 있으신 경우
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감사합니다