# 부부 중 1인이 체결한 매매계약도 효력이 있는지?
= 상대방 동의가 있었다면 당연히 효력이 있습니다.
그러나 상대방의 동의가 없이 계약이 체결되는 경우 문제가 됩니다.
상대방의 동의가 없다면,
원칙적으로 계약의 효력은 없습니다.
법원의 확립된 판례는 아래 내용과 같습니다.
"민법 제827조에서 말하는 ‘일상의 가사’라 함은
부부가 공동생활을 영위하는 데 필요한 통상의 사무를 말하는 것이어서
특별한 사정이 없는 한 부동산을 처분하는 행위는 일상의 가사에 속한다고 할 수 없는 것이다."
# 부부 중 1인이 상대방 동의 없이 체결한 계약, 효력이 인정되는 경우
그러나 예외적으로,
부부 중 1인이 상대방 동의 없이 계약을 체결하였더라도
그 계약의 효력이 인정되는 경우가 있습니다.
법원은 아래와 같이 판시합니다.
"처가 특별한 수권 없이 남편을 대리하여 위와 같은 행위를 하였을 경우에
그것이 민법 제126조 소정의 표현대리가 되려면
처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라
상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고
믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다."
즉, 제3자(매수인)이 대리권한이 있다고 믿었음을 정당화 할 만한
객관적인 사정이 있었다면 계약의 효력이 인정될 수 있습니다.
문언 그대로의 의미와 같이 주관적인 사정이 아니라
'객관적'인 사정이 존재해야 합니다.
어떤 경우에 효력이 인정되었는지 아래에서 자세히 살펴보고자 합니다.
# 법원이 계약의 효력을 인정한 경우
1.남편이 장기간 병원에 입원하여 입원비·생활비·자녀교육비 마련이 필요했고,
처가 남편 소유 부동산을 적정가격으로 처분해 그 비용에 충당한 사안에서,
매수인이 처에게 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 사유가 있다고 보았습니다.
2. 처가 부동산매도용 인감증명서·등기권리증 등 ‘소유권이전에 필요한 제반 서류’를 갖추고 있었고,
매수인이 매매대금 상당을 남편 명의 계좌 및 담보대출계좌에 직접 입금하여
근저당권 말소까지 진행된 등 객관적 사정이 있어,
매수인이 대리권을 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보았습니다.
# 법원이 계약의 효력을 부정한 경우
1. 남편이 납북되어 장기간 연락 두절인 사정 등을 고려할 때,
매수인이 대리권을 믿을 객관적 사정이 있다고 보기 어려워
표현대리 성립을 부정하는 취지로 원심을 파기환송 하였습니다.
2. 의식상실(의식불명) 상태의 본인 소유 부동산을 친인척이 ‘대리’하여 매도한 사안에서,
본인으로부터 대리권 수여가 인정되지 않아 무권대리로 매매계약이 무효라고 보았습니다.
따라서 부부 공동명의 부동산 또는 부부 1인 명의의 부동산에서
거래당사자가 계약을 직접 체결하지 않는 경우
계약이 무효가 될 가능성을 염두에두고
위임장 등을 정확히 확인하여야 할 것입니다
더 궁금한 점이 있으시면
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요
서초동부동산전문변호사 신유경변호사입니다
부동산매매계약을 하다보면
부부공동명의이든 아니든
부부모두가 계약에 참여하지 않고
일방이 상대방의 동의를 받았다고 하면서
매물을 내놓고 매매계약을 체결하는 거래가 있습니다
이러한 경우에 대부분은 부부사이의 합의가 이루어진 경우가 많은데,
가끔은 이러한 거래상 관례를 악용하여
실제로는 상대방 동의가 없었는데도
상대방의 신분증이나 인감증명서 등을 이용하여
매매계약을 체결하는 경우가 있습니다.
이런 경우에 계약의 효력이 있는지,
매수인은 어떤 입장에 놓이게 되고,
대응해야 하는지 알아보고자 합니다
# 부부 중 1인이 체결한 매매계약도 효력이 있는지?
= 상대방 동의가 있었다면 당연히 효력이 있습니다.
그러나 상대방의 동의가 없이 계약이 체결되는 경우 문제가 됩니다.
상대방의 동의가 없다면,
원칙적으로 계약의 효력은 없습니다.
법원의 확립된 판례는 아래 내용과 같습니다.
"민법 제827조에서 말하는 ‘일상의 가사’라 함은
부부가 공동생활을 영위하는 데 필요한 통상의 사무를 말하는 것이어서
특별한 사정이 없는 한 부동산을 처분하는 행위는 일상의 가사에 속한다고 할 수 없는 것이다."
# 부부 중 1인이 상대방 동의 없이 체결한 계약, 효력이 인정되는 경우
그러나 예외적으로,
부부 중 1인이 상대방 동의 없이 계약을 체결하였더라도
그 계약의 효력이 인정되는 경우가 있습니다.
법원은 아래와 같이 판시합니다.
"처가 특별한 수권 없이 남편을 대리하여 위와 같은 행위를 하였을 경우에
그것이 민법 제126조 소정의 표현대리가 되려면
처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라
상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고
믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다."
즉, 제3자(매수인)이 대리권한이 있다고 믿었음을 정당화 할 만한
객관적인 사정이 있었다면 계약의 효력이 인정될 수 있습니다.
문언 그대로의 의미와 같이 주관적인 사정이 아니라
'객관적'인 사정이 존재해야 합니다.
어떤 경우에 효력이 인정되었는지 아래에서 자세히 살펴보고자 합니다.
# 법원이 계약의 효력을 인정한 경우
1.남편이 장기간 병원에 입원하여 입원비·생활비·자녀교육비 마련이 필요했고,
처가 남편 소유 부동산을 적정가격으로 처분해 그 비용에 충당한 사안에서,
매수인이 처에게 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 사유가 있다고 보았습니다.
2. 처가 부동산매도용 인감증명서·등기권리증 등 ‘소유권이전에 필요한 제반 서류’를 갖추고 있었고,
매수인이 매매대금 상당을 남편 명의 계좌 및 담보대출계좌에 직접 입금하여
근저당권 말소까지 진행된 등 객관적 사정이 있어,
매수인이 대리권을 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보았습니다.
# 법원이 계약의 효력을 부정한 경우
1. 남편이 납북되어 장기간 연락 두절인 사정 등을 고려할 때,
매수인이 대리권을 믿을 객관적 사정이 있다고 보기 어려워
표현대리 성립을 부정하는 취지로 원심을 파기환송 하였습니다.
2. 의식상실(의식불명) 상태의 본인 소유 부동산을 친인척이 ‘대리’하여 매도한 사안에서,
본인으로부터 대리권 수여가 인정되지 않아 무권대리로 매매계약이 무효라고 보았습니다.
따라서 부부 공동명의 부동산 또는 부부 1인 명의의 부동산에서
거래당사자가 계약을 직접 체결하지 않는 경우
계약이 무효가 될 가능성을 염두에두고
위임장 등을 정확히 확인하여야 할 것입니다
더 궁금한 점이 있으시면
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다