# 공인중개사는 중개목적물에 대해 확인, 설명의무를 충실히 이행해야 합니다
공인중개사법 제25조 제1항은
"개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는
중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여
이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고,
토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다"고 규정합니다.
공인중개사법 제25조에 의하여
공인중개사는 중개의뢰인에게 중개목적물에 대해 확인하고 설명할 의무가 있습니다.
그런데 이러한 의무를 해태하여
임대차계약에서 많은 문제가 발생하게 됩니다.
# 공인중개사가 확인, 설명의무를 제대로 이행하지 않아 발생하는 대표적인 계약문제
1. 다가구주택 선순위 임차보증금 현황을 제대로 확인하지 않는 경우: 책임 인정
다가구주택의 경우 다세대주택과 다르게
별도로 등기부가 발급되지 않기 때문에
임대차계약시 다른임차인의 보증금, 임대차의 계약기간(시기와 종기), 보증금 중 선순위에 해당하는 보증금의 액수 등을 확인하여야 합니다
이러한 정보를 알아야만, 임대차계약 종료시에
임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지를 판단할 수 있기 때문입니다.
그런데 공인중개사가 다가구주택 임대차계약을 중개하면서
이러한 사실을 확인하거나 설명하지 않아
임차인이 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 경우
법원은 공인중개사의 확인설명의무 위반 책임을 인정합니다.
공인중개사가 임대인에게 받은 구두 설명만 기재하고,
실제 선순위 보증금 총액이나 임대차현황 확인하지 않은 경우
법원은 공인중개사의 책임을 인정하였습니다.
공인중개사의 책임이 인정되면
임차인의 임대차보증금 손해액에 대해
공인중개사가 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
2. 공동근저당권이 설정된 다세대주택 임대차에서 다른 세대의 권리관계 설명하지 않은 경우: 책임인정
다세대주택의 경우 등기부가 별도로 발급되지만,
이때 유의하여야 할 점이 을구의 근저당권에
같은 건물에 위치한 같은 소유주의 다른 주택들이
공동담보로 제공되어 공동근저당권이 설정된 경우입니다.
이러한 경우 공인중개사는 중개의뢰인에게
같은 건물의 다른 세대의 선순위권리와 임차현황까지 확인설명해야 합니다.
그런데 근저당권의 채권최고액 등만 기재하고
다른 세대의 선순위 권리등을 확인하지 않거나 설명하지 않은 경우
법원은 공인중개사가 확인설명의무를 위반하였다고 보아
손해배상 책임을 인정합니다.
3. 다가구주택 임대차에서 총 임대차보증금만 기재하고 자료 등을 제시하지 않은 경우: 책임인정
다가구주택의 임대차에서
임대차보증금을 확인은 하였으나
총 임대차보증금 액수만 기재하고,
선순위 임차인의 보증금 액수, 임대차계약 시기와 종기 등 자료를 제시하지 않는 경우가 있습니다.
법원은 이러한 경우에도 공인중개사가 확인설명의무를 위반하였다고 보아
손해배상책임을 인정하였습니다.
4. 신탁부동산에서 신탁의 의미를 설명하지 않은 경우: 책임인정
일부 부동산의 경우
실제 관리는 소유자이자 임대인이 하고 있더라도
소유권등기가 신탁회사에 이전되어있는 경우가 있습니다.
이러한 경우 '신탁원부'가 별도로 존재하고
따라서 공인중개사는 신탁원부를 발급받아 확인하고,
신탁원부에 따른 임대차관계를 확인하여
의뢰인에게 설명하고
중개의뢰인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있도록
필요한 절차(통상 신탁회사의 동의서)가 있다면
이를 안내하여 서류를 구비할 수 있도록 하여야 합니다.
그런데 이러한 설명을 하지 않는 경우
법원은 공인중개사의 확인설명의무 위반 및 손해배상책임을 인정합니다.
5. 위반건축물 또는 공법상 제한을 확인하거나 설명하지 않은 경우
임대차목적물에 존재하는 위반건축물이나 공법상 제한을 설명하지 않은 경우
상황에 따라 공인중개사의 책임이 인정된 사례도 있습니다.
# 임대차계약 문제에서 공인중개사로부터 손해배상을 받는 방법
이처럼 공인중개사의 의무위반이 확인되면
법원은 공인중개사의 손해배상책임을 인정하고
일반적으로는 돌려받지 못한 보증금 상당액을 기준으로
공인중개사의 과실 등을 참작한 액수가
최종 손해배상액이 됩니다.
그리고 공인중개사가 경제적 능력이 없는 경우에는
공인중개사의 공제계약의 범위 내에서
서울보증보험, 한국공인중개사협회 등과 같은
공제기관에 대해 함께 소송을 제기하는 경우
공제금으로 즉시 손해배상 판결액을 지급받을 수 있어
중개의뢰인이 손해를 조속히 회복하는 것에 도움이 될 수 있습니다.
특히 전세사기와 같은 범행에서는
임대인이 경제적 자력이 없어 임대차보증금을 돌려줄 수 없기 때문에
공인중개사를 통해서라도 일부 손해를 보전받는 것이
피해자인 임차인에게는 큰 도움이 될 수 있습니다.
임대차보증금미반환 및 임대차계약과 관련된 문제에서
공인중개사의 책임 및 손해배상에 대해
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요
서초동부동산전문 신유경변호사입니다
부동산거래는 일반인에게
자주 있는 일은 아닙니다
그래서 부동산을 거래할 일이 생기면
공인중개사를 통해 부동산을 거래하고
만약 문제가 생겼을 때 공인중개사가 도와줄 것을 기대합니다
그런데 최근 많이 발생한 전세사기 범죄 및
기타 부동산 계약에 관하여 문제가 발생하는 경우
공인중개사의 공제금 한도가 1억 원 또는 2억 원에 불과하여
제대로 보상을 받지 못하고 책임도 지지 않는 경우가 많아졌습니다
심한 경우에는 공인중개사가
계약내용을 잘 알지 못하거나
계약의 내용을 확인하지 않아
중개의뢰인에게 문제가 발생하는 일도 있습니다
이런 일은 일부 공인중개사로 인해
발생하지만
공인중개사에 대한 전문성에 대한
일반인의 신뢰를 떨어뜨리는 요소가 되기도 합니다
그런데 공인중개사의 중개로
부동산 거래를 한 후 문제가 생겼는데도,
그 문제가 공인중개사의 책임인 사실을
인지하지 못해
제대로 된 피해를 보상받지 못하는 경우들이 많습니다
이에 사회초년생분들이 많은 피해자가 되는
임대차계약에서
공인중개사의 책임에 대해 알아보고자 합니다
# 공인중개사는 중개목적물에 대해 확인, 설명의무를 충실히 이행해야 합니다
공인중개사법 제25조 제1항은
"개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는
중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여
이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고,
토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다"고 규정합니다.
공인중개사법 제25조에 의하여
공인중개사는 중개의뢰인에게 중개목적물에 대해 확인하고 설명할 의무가 있습니다.
그런데 이러한 의무를 해태하여
임대차계약에서 많은 문제가 발생하게 됩니다.
# 공인중개사가 확인, 설명의무를 제대로 이행하지 않아 발생하는 대표적인 계약문제
1. 다가구주택 선순위 임차보증금 현황을 제대로 확인하지 않는 경우: 책임 인정
다가구주택의 경우 다세대주택과 다르게
별도로 등기부가 발급되지 않기 때문에
임대차계약시 다른임차인의 보증금, 임대차의 계약기간(시기와 종기), 보증금 중 선순위에 해당하는 보증금의 액수 등을 확인하여야 합니다
이러한 정보를 알아야만, 임대차계약 종료시에
임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지를 판단할 수 있기 때문입니다.
그런데 공인중개사가 다가구주택 임대차계약을 중개하면서
이러한 사실을 확인하거나 설명하지 않아
임차인이 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 경우
법원은 공인중개사의 확인설명의무 위반 책임을 인정합니다.
공인중개사가 임대인에게 받은 구두 설명만 기재하고,
실제 선순위 보증금 총액이나 임대차현황 확인하지 않은 경우
법원은 공인중개사의 책임을 인정하였습니다.
공인중개사의 책임이 인정되면
임차인의 임대차보증금 손해액에 대해
공인중개사가 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
2. 공동근저당권이 설정된 다세대주택 임대차에서 다른 세대의 권리관계 설명하지 않은 경우: 책임인정
다세대주택의 경우 등기부가 별도로 발급되지만,
이때 유의하여야 할 점이 을구의 근저당권에
같은 건물에 위치한 같은 소유주의 다른 주택들이
공동담보로 제공되어 공동근저당권이 설정된 경우입니다.
이러한 경우 공인중개사는 중개의뢰인에게
같은 건물의 다른 세대의 선순위권리와 임차현황까지 확인설명해야 합니다.
그런데 근저당권의 채권최고액 등만 기재하고
다른 세대의 선순위 권리등을 확인하지 않거나 설명하지 않은 경우
법원은 공인중개사가 확인설명의무를 위반하였다고 보아
손해배상 책임을 인정합니다.
3. 다가구주택 임대차에서 총 임대차보증금만 기재하고 자료 등을 제시하지 않은 경우: 책임인정
다가구주택의 임대차에서
임대차보증금을 확인은 하였으나
총 임대차보증금 액수만 기재하고,
선순위 임차인의 보증금 액수, 임대차계약 시기와 종기 등 자료를 제시하지 않는 경우가 있습니다.
법원은 이러한 경우에도 공인중개사가 확인설명의무를 위반하였다고 보아
손해배상책임을 인정하였습니다.
4. 신탁부동산에서 신탁의 의미를 설명하지 않은 경우: 책임인정
일부 부동산의 경우
실제 관리는 소유자이자 임대인이 하고 있더라도
소유권등기가 신탁회사에 이전되어있는 경우가 있습니다.
이러한 경우 '신탁원부'가 별도로 존재하고
따라서 공인중개사는 신탁원부를 발급받아 확인하고,
신탁원부에 따른 임대차관계를 확인하여
의뢰인에게 설명하고
중개의뢰인이 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있도록
필요한 절차(통상 신탁회사의 동의서)가 있다면
이를 안내하여 서류를 구비할 수 있도록 하여야 합니다.
그런데 이러한 설명을 하지 않는 경우
법원은 공인중개사의 확인설명의무 위반 및 손해배상책임을 인정합니다.
5. 위반건축물 또는 공법상 제한을 확인하거나 설명하지 않은 경우
임대차목적물에 존재하는 위반건축물이나 공법상 제한을 설명하지 않은 경우
상황에 따라 공인중개사의 책임이 인정된 사례도 있습니다.
# 임대차계약 문제에서 공인중개사로부터 손해배상을 받는 방법
이처럼 공인중개사의 의무위반이 확인되면
법원은 공인중개사의 손해배상책임을 인정하고
일반적으로는 돌려받지 못한 보증금 상당액을 기준으로
공인중개사의 과실 등을 참작한 액수가
최종 손해배상액이 됩니다.
그리고 공인중개사가 경제적 능력이 없는 경우에는
공인중개사의 공제계약의 범위 내에서
서울보증보험, 한국공인중개사협회 등과 같은
공제기관에 대해 함께 소송을 제기하는 경우
공제금으로 즉시 손해배상 판결액을 지급받을 수 있어
중개의뢰인이 손해를 조속히 회복하는 것에 도움이 될 수 있습니다.
특히 전세사기와 같은 범행에서는
임대인이 경제적 자력이 없어 임대차보증금을 돌려줄 수 없기 때문에
공인중개사를 통해서라도 일부 손해를 보전받는 것이
피해자인 임차인에게는 큰 도움이 될 수 있습니다.
임대차보증금미반환 및 임대차계약과 관련된 문제에서
공인중개사의 책임 및 손해배상에 대해
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다