원주 18가단302437
# 사건의 내용
1. 임차인 A씨는 세차장 영업을 하기 위해 임대인 B씨로부터
토지를 임대차하여 세차장 영업을 해오고 있었습니다
2. 그런데 임대차계약기간이 종료하게 되었고
이에 임대인 B씨는 임차인 A씨에게
"세차장 건물과 시설 등을 모두 철거하고 퇴거하라"고 통보하였습니다.
3. 그러나 사건은 임대인 B씨의 생각대로
진행되지 않았습니다.
왜냐하면, 임차인 A씨가 세차장 건물 및 시설물에 대하여
지상물매수청구권을 행사하였기 때문입니다.
# 세차장에 대한 지상물매수청구권을 행사할 수 있을까?
1. 관련법령
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채엽, 목축을 목적으로 한
토지임대차의 기간이 만료한 경우에
건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용한다.
따라서 세차장과 같이 토지 위에서 영업을 하며 영업을 위해 시설을 설치한 경우
"건물 기타 공작물의 소유를 목적"으로 하지 않더라도
임차인의 지상물매수청구권을 인정한 판례가 있습니다.
2. 임대인은 세차장 전체를 매수하여야 할까?
세차장의 경우 주로 세차장 영업을 위한 사무실(건물)과 세차장 영업용 시설물이
토지위에 설치되어있는 경우가 많습니다.
법원은 이러한 경우 건물의 경우 매수대상이 될 수 있다고 보았고,
시설물 등의 경우에는 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이 아니고,
세차장 영업이라는 특수한 용도와 사업운영을 위해 설치한 구조물이면서
건물과 구조적으로 분리되어 있다고 보아 매수청구를 인정하지 않았습니다
즉, 건물과 시설물에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.
따라서 임대인의 경우 구체적인 이용관계 등에 따라 달라질 수 있겠지만
건물을 매수하게 될 가능성이 높습니다.
3. 매수 가격은 어떻게 될까?
임차인은 설치할 때 고액의 시설비용이 들었기 때문에
그 비용을 최대한 많이 보전받고 싶은 경우가 많고
임대인은 실제로 필요하지 않은 시설을
갑자기 매수하게 되는 것이기 때문에
적은 금원만 지급하고 싶은 경우가 많습니다
원칙적으로 매매대금은
"매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로 상태에서 평가된 시가"를
감정하여 정해진다고 볼 수 있습니다.
따라서 임차인이 건축에 들인 모든 비용이 보전되기는 어렵습니다.
# 임대인과 임차인의 입장에서 각 대응방법
1. 임대인의 경우
임대차계약이 종료되었다고 해서
임차인이 세차장을 모두 철거해야 하는 것이 아닐 수 있습니다.
따라서 이러한 점을 인식하고
임차인과 원만하게 조율하거나
혹은 분쟁이 발생하더라도 건물에 있어서 매수할 수 있는 점을 염두에두고
건물 감정가를 낮추어 매수할 수 있도록 노력해야 할 것입니다
2. 임차인의 경우
임차인의 경우
임대인의 요구와 다르게 건물 및 시설물에 대한
매수청구권을 행사할 수 있기 때문에
그 용도 및 이용 등에 관하여 면밀히 주장하고
감정을 높게 받는 방법으로 대응하는 전략이 필요합니다
그러나 세차장 설치를 위해 지출한 모든 비용을
보전받기는 어려운 점을 이해하여야 합니다.
세차장 철거 및 임대차계약 종료, 지상물매수청구권 등에 관하여
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요 서초동부동산전문 신유경변호사입니다
세차장의 경우
토지 임대차계약을 체결하였다가
이후 임차인이 세차장에 필요한 시설과 건물 등을 설치하여
오랜기간 운영되는 형태가 많습니다
그런데 임대인이 매매 또는 상속으로 변경되거나
임대인이 토지를 다른방식으로 이용하고자 하는 경우
임대차계약을 해제하게 되는데,
이 때 임대인과 임차인의 입장에 큰 차이가 발생합니다.
세차장이 설치된 임대차가 종료되는 경우
임대인과 임차인의 각 입장에서 유리한 대응방법에 대해 알아보고자 합니다.
원주 18가단302437
# 사건의 내용
1. 임차인 A씨는 세차장 영업을 하기 위해 임대인 B씨로부터
토지를 임대차하여 세차장 영업을 해오고 있었습니다
2. 그런데 임대차계약기간이 종료하게 되었고
이에 임대인 B씨는 임차인 A씨에게
"세차장 건물과 시설 등을 모두 철거하고 퇴거하라"고 통보하였습니다.
3. 그러나 사건은 임대인 B씨의 생각대로
진행되지 않았습니다.
왜냐하면, 임차인 A씨가 세차장 건물 및 시설물에 대하여
지상물매수청구권을 행사하였기 때문입니다.
# 세차장에 대한 지상물매수청구권을 행사할 수 있을까?
1. 관련법령
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채엽, 목축을 목적으로 한
토지임대차의 기간이 만료한 경우에
건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용한다.
따라서 세차장과 같이 토지 위에서 영업을 하며 영업을 위해 시설을 설치한 경우
"건물 기타 공작물의 소유를 목적"으로 하지 않더라도
임차인의 지상물매수청구권을 인정한 판례가 있습니다.
2. 임대인은 세차장 전체를 매수하여야 할까?
세차장의 경우 주로 세차장 영업을 위한 사무실(건물)과 세차장 영업용 시설물이
토지위에 설치되어있는 경우가 많습니다.
법원은 이러한 경우 건물의 경우 매수대상이 될 수 있다고 보았고,
시설물 등의 경우에는 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이 아니고,
세차장 영업이라는 특수한 용도와 사업운영을 위해 설치한 구조물이면서
건물과 구조적으로 분리되어 있다고 보아 매수청구를 인정하지 않았습니다
즉, 건물과 시설물에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.
따라서 임대인의 경우 구체적인 이용관계 등에 따라 달라질 수 있겠지만
건물을 매수하게 될 가능성이 높습니다.
3. 매수 가격은 어떻게 될까?
임차인은 설치할 때 고액의 시설비용이 들었기 때문에
그 비용을 최대한 많이 보전받고 싶은 경우가 많고
임대인은 실제로 필요하지 않은 시설을
갑자기 매수하게 되는 것이기 때문에
적은 금원만 지급하고 싶은 경우가 많습니다
원칙적으로 매매대금은
"매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로 상태에서 평가된 시가"를
감정하여 정해진다고 볼 수 있습니다.
따라서 임차인이 건축에 들인 모든 비용이 보전되기는 어렵습니다.
# 임대인과 임차인의 입장에서 각 대응방법
1. 임대인의 경우
임대차계약이 종료되었다고 해서
임차인이 세차장을 모두 철거해야 하는 것이 아닐 수 있습니다.
따라서 이러한 점을 인식하고
임차인과 원만하게 조율하거나
혹은 분쟁이 발생하더라도 건물에 있어서 매수할 수 있는 점을 염두에두고
건물 감정가를 낮추어 매수할 수 있도록 노력해야 할 것입니다
2. 임차인의 경우
임차인의 경우
임대인의 요구와 다르게 건물 및 시설물에 대한
매수청구권을 행사할 수 있기 때문에
그 용도 및 이용 등에 관하여 면밀히 주장하고
감정을 높게 받는 방법으로 대응하는 전략이 필요합니다
그러나 세차장 설치를 위해 지출한 모든 비용을
보전받기는 어려운 점을 이해하여야 합니다.
세차장 철거 및 임대차계약 종료, 지상물매수청구권 등에 관하여
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
서초동부동산전문변호사 서초부동산변호사 서울중앙지방법원부동산전문변호사