# 사건의 내용
1. A씨는 조정대상지역 내에서 약 20년간 거주 및 보유하였던 주택을 2021. 1. 매도하였고(등기일),
2020. 12. 신규아파트를 매수하였습니다.
2. 그런데 A씨는 신규아파트의 매도인이 부탁하여 매도인과 임대차계약을 체결하여
위 신규아파트에 1년 내에 입주하지 않았습니다.
3. A씨는 양도차익에 대해 장기보유특별공제(장특공) 및 일반세율(35%)을 적용하여
약 2,300만 원 상당의 양도소득세를 납부하였는데,
이후 과세관청이 A씨에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인하고
약 3억 6,000만 원의 양도소득세(가산세 포함)을 경정 고지하였습니다.
4. 이에 A씨는 과세관청의 양도소득세 부과처분 취소를 구하는 행정소송을 제기하게 되었습니다.
# A씨에게 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있을까?
1. 1세대 1주택 비과세 특례 적용요건
1세대 1주택의 경우 비과세 특례가 적용되고
특정 조건을 갖춘 경우 일시적으로 2주택이 되더라도
1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
그리고 A씨가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받으려면
1. 신규주택 취득 후 1년 내 전입
2. 기존주택 일정기간 내 양도
의 요건을 갖추어야 합니다.
2. A씨가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있는지: 어려움
그런데 A씨는 2020. 12. 29. 신규 아파트를 매수하였지만,
전세계약을 체결하고 2025년경까지 신규 아파트에 입주하지 않았기 때문에
일시적 1세대 2주택 비과세 특례조건을 갖추지 못하였습니다.
따라서 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다.
3. A씨에게 1세대 1주택 비과세 특례는 적용될 수 있는지: 형식적으로 보면 어려움
A씨는 2021. 1. 18. 기존 보유주택의 양도당시
2주택을 보유하고 있었으므로(기존 주택 +신규취득아파트),
1세대 1주택의 경우에도 해당하지 않았습니다.
이에 과세관청은 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있다고 보아
양도소득세를 경정고지 한 것입니다.
# 법원의 판단: 실질과세원칙에 따라 A씨는 1세대 1주택 자이다!
그러나 법원의 판단은 달랐습니다.
법원은 A씨가 형식적으로 2주택을 보유하고 있었지만
A씨의 구체적인 사정을 고려하여
A씨가 1세대 1주택자라고 판단하였습니다.
1. 실질과세원칙과 과세의 형평이란?
국세기본법 제14조(실질과세)
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
국세기본법 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지)
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
2. 법원은 2주택 보유자인 A씨를 왜 1주택자로 보았을까?
법원은 아래 5가지 요소를 통해
A씨가 실질적으로 1주택자라고 판단하였습니다.
1. 기존주택을 매도한 자금으로 신규주택매수 : 투기목적없음
2. 신규주택을 임대하고, 같은 아파트단지 내 다른 아파트를 임차 : 거주의사 O
3. 임차한 주택이 신규 주택과 같은 단지이고 보증금도 유사: 투자목적X
4. 2주택 기간이 20일
5. 2주택인 이유가 잔금일 차이 때문인 점
이에 법원은 A씨의 구체적인 사정을 고려하여
A씨가 주거 이전 과정에서 일시적 2주택 상황에 이르게 되었다고 보아
실질적으로 1주택자로 판단한 것입니다.
이에 A씨는 경정세액에 따른 약 3억 4,000만 원의 세금을
추가로 납부하지 않게 되었습니다
24구단71520
과세관청은 형식적 요건에만 매몰되어 과세하는 경우가 많고
조세심판원의 경우에도 이러한 이의를 받아들이는 경우가 적습니다
하지만 법원은 과세관청, 조세심판원의 결정과 다르게
실질적인 납세자의 상황 및
그것이 법의 목적에 부합하는지를 심리하여
과세의 적정성을 판단하고 있습니다.
따라서 세법이 정하는 요건을 갖추지 못한 경우라고 하더라도
법원으로부터 실질적인 상황과 입장을 주장하여
과세처분의 취소를 구해볼 수 있습니다
특히 부동산 세금 사건의 경우 형식적 요건만으로 과세가 이루어지는 경우가 많지만,
실제 생활관계와 거래 경위를 종합적으로 보면
다른 결론이 나오는 경우도 적지 않습니다.
구체적인 상황에 따른 법률적 조언은 달라질 수 있습니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(신유경변호사, 010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요 서초동부동산조세전문 신유경변호사입니다
주택을 양도할 때
1세대 1주택의 경우에는 비과세 대상이고,
일시적으로 2주택이 된 경우에도
특정 요건을 갖춘 경우에 한하여 1세대 1주택으로 보아
비과세 규정이 적용됩니다
그런데 일시적 1세대 2주택 요건을 갖추지 못하였고
2주택자였지만, 1세대로 인정받아
약 3억 6천만 원 대의 양도소득세 부과처분이 취소된
사례를 소개합니다
# 사건의 내용
1. A씨는 조정대상지역 내에서 약 20년간 거주 및 보유하였던 주택을 2021. 1. 매도하였고(등기일),
2020. 12. 신규아파트를 매수하였습니다.
2. 그런데 A씨는 신규아파트의 매도인이 부탁하여 매도인과 임대차계약을 체결하여
위 신규아파트에 1년 내에 입주하지 않았습니다.
3. A씨는 양도차익에 대해 장기보유특별공제(장특공) 및 일반세율(35%)을 적용하여
약 2,300만 원 상당의 양도소득세를 납부하였는데,
이후 과세관청이 A씨에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인하고
약 3억 6,000만 원의 양도소득세(가산세 포함)을 경정 고지하였습니다.
4. 이에 A씨는 과세관청의 양도소득세 부과처분 취소를 구하는 행정소송을 제기하게 되었습니다.
# A씨에게 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있을까?
1. 1세대 1주택 비과세 특례 적용요건
1세대 1주택의 경우 비과세 특례가 적용되고
특정 조건을 갖춘 경우 일시적으로 2주택이 되더라도
1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
그리고 A씨가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받으려면
1. 신규주택 취득 후 1년 내 전입
2. 기존주택 일정기간 내 양도
의 요건을 갖추어야 합니다.
2. A씨가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있는지: 어려움
그런데 A씨는 2020. 12. 29. 신규 아파트를 매수하였지만,
전세계약을 체결하고 2025년경까지 신규 아파트에 입주하지 않았기 때문에
일시적 1세대 2주택 비과세 특례조건을 갖추지 못하였습니다.
따라서 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다.
3. A씨에게 1세대 1주택 비과세 특례는 적용될 수 있는지: 형식적으로 보면 어려움
A씨는 2021. 1. 18. 기존 보유주택의 양도당시
2주택을 보유하고 있었으므로(기존 주택 +신규취득아파트),
1세대 1주택의 경우에도 해당하지 않았습니다.
이에 과세관청은 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있다고 보아
양도소득세를 경정고지 한 것입니다.
# 법원의 판단: 실질과세원칙에 따라 A씨는 1세대 1주택 자이다!
그러나 법원의 판단은 달랐습니다.
법원은 A씨가 형식적으로 2주택을 보유하고 있었지만
A씨의 구체적인 사정을 고려하여
A씨가 1세대 1주택자라고 판단하였습니다.
1. 실질과세원칙과 과세의 형평이란?
국세기본법 제14조(실질과세)
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
국세기본법 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지)
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
2. 법원은 2주택 보유자인 A씨를 왜 1주택자로 보았을까?
법원은 아래 5가지 요소를 통해
A씨가 실질적으로 1주택자라고 판단하였습니다.
1. 기존주택을 매도한 자금으로 신규주택매수 : 투기목적없음
2. 신규주택을 임대하고, 같은 아파트단지 내 다른 아파트를 임차 : 거주의사 O
3. 임차한 주택이 신규 주택과 같은 단지이고 보증금도 유사: 투자목적X
4. 2주택 기간이 20일
5. 2주택인 이유가 잔금일 차이 때문인 점
이에 법원은 A씨의 구체적인 사정을 고려하여
A씨가 주거 이전 과정에서 일시적 2주택 상황에 이르게 되었다고 보아
실질적으로 1주택자로 판단한 것입니다.
이에 A씨는 경정세액에 따른 약 3억 4,000만 원의 세금을
추가로 납부하지 않게 되었습니다
24구단71520
과세관청은 형식적 요건에만 매몰되어 과세하는 경우가 많고
조세심판원의 경우에도 이러한 이의를 받아들이는 경우가 적습니다
하지만 법원은 과세관청, 조세심판원의 결정과 다르게
실질적인 납세자의 상황 및
그것이 법의 목적에 부합하는지를 심리하여
과세의 적정성을 판단하고 있습니다.
따라서 세법이 정하는 요건을 갖추지 못한 경우라고 하더라도
법원으로부터 실질적인 상황과 입장을 주장하여
과세처분의 취소를 구해볼 수 있습니다
특히 부동산 세금 사건의 경우 형식적 요건만으로 과세가 이루어지는 경우가 많지만,
실제 생활관계와 거래 경위를 종합적으로 보면
다른 결론이 나오는 경우도 적지 않습니다.
구체적인 상황에 따른 법률적 조언은 달라질 수 있습니다.
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감사합니다