안녕하세요
계약서 작성 및 검토 500건 이상의 경력을 보유한
부동산전문 신유경변호사입니다
부동산계약서를 작성할 때
입주권 또는 분양권을 거래하는 경우
계약서에 반드시 포함되어야 할 특약에 대해 소개하고자 합니다
# 입주권 분양권 거래에서 확인해야 할 점
입주권과 분양권 거래를 할 때에는
등기되지 않은 권리를 매매하는 것이기 때문에
권리관계를 잘 확인하는 것이 중요합니다
이 때 권리를 확인하는 방법으로는
조합(또는 분양사) 측에 매도인의 인적사항과
입주권 또는 분양권 등의 존재여부 등을
구체적으로 확인하는 것이 필요하지만
이러한 확인절차를 거치더라도
100% 안전한 거래를 하기는 쉽지 않습니다
왜냐하면
동일한 권리를 이중으로 매매하는 경우 등의 경우에는
권리를 확인하는 것만으로
위험을 방지하기 어렵기 때문입니다
그러나 부동산 거래시 특약을 추가함으로써
이러한 위험을 최소화 할 수 있습니다
# 입주권과 분양권 계약에 포함되어야 할 특약사항
1. 매도인의 의무와 미이행시의 위약사항을 명확히 기재해야 합니다
입주권과 분양권 거래를 할 때
매도인과 매수인, 공인중개사는
당연히 등기되거나 지어지지 않은 상태의
권리를 매수한다는 점을 이해하고 계약을 체결한다고 생각하여
이러한 점을 계약서에 명시하지 않는 경우가 있습니다
그런데 계약서에
계약당시에는 계약당사자들 사이에 명확하였던
이러한 의사를 기재해두지 않으면
향후 매도인이 입주권 또는 분양권을 이전하지 않았을 때
이 당연한 사실을 매수인이 입증하여야 하기 때문에
크게 불리한 입장에 처할 수 있습니다
따라서 매수인의 입장, 그리고 공인중개사의 입장에서는
당연한 전제사실을 문서화 하는 것이
향후 분쟁이 발생하였을 때에 대응하기에 유리합니다
이러한 상황에서 아래 특약 문구를 명시한다면,
향후 해당 문구를 근거로 하여
손해배상책임 등을 청구할 때
유리하게 됩니다.
"본 계약은 매수자가 재개발(또는 재건축)으로 인한 신축아파트의 입주권(분양권)을 얻기 위해 체결한 계약으로서 매도인은 본 정비사업 구역의 정당한 조합원의 지위를 가짐을 보증한다."
"매도인은 전항의 조합원의 지위를 매수인에게 온전하게 승계하여야 한다."
2. 다물권자 방지 조항
도시정비법에 따라
다물권자의 경우에는 단독 분양권이 배정되지 않습니다.
그런데 1세대의 정의 때문에 매도인도 자신이 동일 정비구역내
다물권자라는 사실을 인지하지 못하는 경우도 있고
재개발, 재건축 매물을 많이 다루어보지 않은
공인중개사도 이러한 점을 간과하는 경우가 있습니다
이럴 때 입주권, 분양권을 단독으로 받지 못하게 된
매수인은 향후 큰 어려움에 처하게 됩니다
이에 따라 아래와 같은 문구를 추가하여 두면
향후 매도인이 다물권자에 해당하여 단독 분양권을 배정받지 못하더라도
매수인은 금전적으로나마 손해를 배상받을 수 있습니다
"매도인은 본 정비구역 내에 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본건 부동산 외의 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제될 경우 그로 인한 모든 손해를 배상하기로 한다."
3. 입주권, 분양권의 사기 유형을 고려한 추가 특약
입주권, 분양권의 주요 사기 유형 중 이중매매의 경우
매도인이 숨기는 경우 그 사실을 알기 어렵습니다
이에 아래와 같은 특약을 추가하는 경우 매수인에게 유리할 수 있습니다
"매도인은 본 계약의 목적물인 입주권(분양권)에 관하여 매수인과 단독으로 계약을 체결하였음을 보증하고, 본 계약 체결 이전 또는 이후에 이중 계약을 체결하는 경우 매수인에 대하여 계약금의 3배에 해당하는 금액을 위약벌로 지급하기로 한다."
부동산 거래는 자칫 단순해 보일 수 있지만
권리관계와 처한 상황에 따라
자신에게 유리한 특약을 추가하는 방법으로
권리를 보호하여야 합니다
공인중개사가 작성해주는대로 계약서를 작성하고
문제가 발생하면
당연한 권리도 보호받지 못하는 경우가 발생합니다
구체적인 계약의 내용에 따라
법률적 조언과 추가해야 할 특약의 내용은 달라질 수 있습니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 링크를 이용해주세요
감사합니다
검토문의
안녕하세요
계약서 작성 및 검토 500건 이상의 경력을 보유한
부동산전문 신유경변호사입니다
부동산계약서를 작성할 때
입주권 또는 분양권을 거래하는 경우
계약서에 반드시 포함되어야 할 특약에 대해 소개하고자 합니다
# 입주권 분양권 거래에서 확인해야 할 점
입주권과 분양권 거래를 할 때에는
등기되지 않은 권리를 매매하는 것이기 때문에
권리관계를 잘 확인하는 것이 중요합니다
이 때 권리를 확인하는 방법으로는
조합(또는 분양사) 측에 매도인의 인적사항과
입주권 또는 분양권 등의 존재여부 등을
구체적으로 확인하는 것이 필요하지만
이러한 확인절차를 거치더라도
100% 안전한 거래를 하기는 쉽지 않습니다
왜냐하면
동일한 권리를 이중으로 매매하는 경우 등의 경우에는
권리를 확인하는 것만으로
위험을 방지하기 어렵기 때문입니다
그러나 부동산 거래시 특약을 추가함으로써
이러한 위험을 최소화 할 수 있습니다
# 입주권과 분양권 계약에 포함되어야 할 특약사항
1. 매도인의 의무와 미이행시의 위약사항을 명확히 기재해야 합니다
입주권과 분양권 거래를 할 때
매도인과 매수인, 공인중개사는
당연히 등기되거나 지어지지 않은 상태의
권리를 매수한다는 점을 이해하고 계약을 체결한다고 생각하여
이러한 점을 계약서에 명시하지 않는 경우가 있습니다
그런데 계약서에
계약당시에는 계약당사자들 사이에 명확하였던
이러한 의사를 기재해두지 않으면
향후 매도인이 입주권 또는 분양권을 이전하지 않았을 때
이 당연한 사실을 매수인이 입증하여야 하기 때문에
크게 불리한 입장에 처할 수 있습니다
따라서 매수인의 입장, 그리고 공인중개사의 입장에서는
당연한 전제사실을 문서화 하는 것이
향후 분쟁이 발생하였을 때에 대응하기에 유리합니다
이러한 상황에서 아래 특약 문구를 명시한다면,
향후 해당 문구를 근거로 하여
손해배상책임 등을 청구할 때
유리하게 됩니다.
"본 계약은 매수자가 재개발(또는 재건축)으로 인한 신축아파트의 입주권(분양권)을 얻기 위해 체결한 계약으로서 매도인은 본 정비사업 구역의 정당한 조합원의 지위를 가짐을 보증한다."
"매도인은 전항의 조합원의 지위를 매수인에게 온전하게 승계하여야 한다."
2. 다물권자 방지 조항
도시정비법에 따라
다물권자의 경우에는 단독 분양권이 배정되지 않습니다.
그런데 1세대의 정의 때문에 매도인도 자신이 동일 정비구역내
다물권자라는 사실을 인지하지 못하는 경우도 있고
재개발, 재건축 매물을 많이 다루어보지 않은
공인중개사도 이러한 점을 간과하는 경우가 있습니다
이럴 때 입주권, 분양권을 단독으로 받지 못하게 된
매수인은 향후 큰 어려움에 처하게 됩니다
이에 따라 아래와 같은 문구를 추가하여 두면
향후 매도인이 다물권자에 해당하여 단독 분양권을 배정받지 못하더라도
매수인은 금전적으로나마 손해를 배상받을 수 있습니다
"매도인은 본 정비구역 내에 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본건 부동산 외의 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제될 경우 그로 인한 모든 손해를 배상하기로 한다."
3. 입주권, 분양권의 사기 유형을 고려한 추가 특약
입주권, 분양권의 주요 사기 유형 중 이중매매의 경우
매도인이 숨기는 경우 그 사실을 알기 어렵습니다
이에 아래와 같은 특약을 추가하는 경우 매수인에게 유리할 수 있습니다
"매도인은 본 계약의 목적물인 입주권(분양권)에 관하여 매수인과 단독으로 계약을 체결하였음을 보증하고, 본 계약 체결 이전 또는 이후에 이중 계약을 체결하는 경우 매수인에 대하여 계약금의 3배에 해당하는 금액을 위약벌로 지급하기로 한다."
부동산 거래는 자칫 단순해 보일 수 있지만
권리관계와 처한 상황에 따라
자신에게 유리한 특약을 추가하는 방법으로
권리를 보호하여야 합니다
공인중개사가 작성해주는대로 계약서를 작성하고
문제가 발생하면
당연한 권리도 보호받지 못하는 경우가 발생합니다
구체적인 계약의 내용에 따라
법률적 조언과 추가해야 할 특약의 내용은 달라질 수 있습니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 링크를 이용해주세요
감사합니다
검토문의